Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore
Introduzione
La recente sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione (n. 364/2024) ha affrontato una questione di grande rilevanza nel diritto delle locazioni: il diritto del locatore al risarcimento del danno per mancata percezione dei canoni di locazione in caso di risoluzione anticipata del contratto per inadempimento del conduttore.
La decisione ha chiarito importanti aspetti giuridici, risolvendo un contrasto giurisprudenziale esistente.
Il caso di specie
Il caso in esame riguarda la società I.C., che aveva acquistato un immobile locato a B.S. e successivamente ottenuto la convalida dello sfratto per morosità. Nonostante la restituzione spontanea dell’immobile, la società ha richiesto il risarcimento dei danni per i canoni non percepiti fino alla naturale scadenza del contratto.
La Corte d’Appello di Roma aveva rigettato tale richiesta, ritenendo che la riconsegna dell’immobile avesse reintegrato il patrimonio del locatore.
La questione giuridica
La questione principale affrontata dalla Corte di Cassazione riguarda la possibilità per il locatore di ottenere il risarcimento dei canoni non percepiti fino alla scadenza del contratto, nonostante la restituzione anticipata dell’immobile.
La giurisprudenza era divisa tra due orientamenti: uno che negava tale diritto, ritenendo che la restituzione dell’immobile eliminasse il danno, e un altro che lo riconosceva, subordinandolo alla prova del danno effettivo.
La decisione della Corte di Cassazione
Le Sezioni Unite hanno accolto il primo motivo di ricorso della società I.C., stabilendo che la restituzione anticipata dell’immobile non preclude di per sé il diritto del locatore al risarcimento del danno per mancata percezione dei canoni.
Tuttavia, hanno sottolineato che il locatore deve dimostrare di essersi attivato tempestivamente per una nuova locazione e che il danno risarcibile deve essere valutato dal giudice in base alle circostanze concrete del caso.
Il principio di Diritto
La Corte ha enunciato il seguente principio di diritto: “Il diritto del locatore a conseguire, ai sensi dell’art. 1223 c.c., il risarcimento del danno da mancato guadagno a causa della risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore non viene meno, di per sé, in seguito alla restituzione del bene locato prima della naturale scadenza del contratto, ma richiede, normalmente, la dimostrazione, da parte del locatore, di essersi tempestivamente attivato, una volta ottenuta la disponibilità dell’immobile, per una nuova locazione a terzi, fermo l’apprezzamento del giudice delle circostanze del caso concreto anche in base al canone della buona fede e restando in ogni caso esclusa l’applicabilità dell’art. 1591 c.c.”
Conclusioni
La sentenza delle Sezioni Unite rappresenta un importante chiarimento in materia di locazioni, confermando il diritto del locatore al risarcimento del danno per mancata percezione dei canoni, ma richiedendo una rigorosa prova del danno effettivo.
Questo principio rafforza la tutela del locatore, ma al contempo impone un onere probatorio significativo, garantendo un equilibrio tra le parti contrattuali.
FAQ sulla sentenza della Corte di Cassazione n. 364/2024
Qual è il tema principale della sentenza n. 364/2024 della Corte di Cassazione?
La sentenza affronta il diritto del locatore al risarcimento del danno per mancata percezione dei canoni di locazione in caso di risoluzione anticipata del contratto per inadempimento del conduttore.
Cosa ha stabilito la Corte di Cassazione riguardo al risarcimento dei canoni non percepiti?
Qual è il principio di diritto enunciato dalla Corte?
Il principio di diritto enunciato è: “Il diritto del locatore a conseguire, ai sensi dell’art. 1223 c.c., il risarcimento del danno da mancato guadagno a causa della risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore non viene meno, di per sé, in seguito alla restituzione del bene locato prima della naturale scadenza del contratto, ma richiede, normalmente, la dimostrazione, da parte del locatore, di essersi tempestivamente attivato, una volta ottenuta la disponibilità dell’immobile, per una nuova locazione a terzi, fermo l’apprezzamento del giudice delle circostanze del caso concreto anche in base al canone della buona fede e restando in ogni caso esclusa l’applicabilità dell’art. 1591 c.c.”
Quali sono le conseguenze per il locatore in caso di restituzione anticipata dell'immobile?
Il locatore ha diritto al risarcimento del danno per mancata percezione dei canoni, ma deve dimostrare di essersi attivato per una nuova locazione. Il giudice valuterà le circostanze del caso concreto per determinare l’ammontare del danno risarcibile.
La sentenza ha risolto un contrasto giurisprudenziale?
Sì, la sentenza ha risolto un contrasto giurisprudenziale esistente, chiarendo che la restituzione anticipata dell’immobile non elimina automaticamente il diritto del locatore al risarcimento del danno per mancata percezione dei canoni.
Qual è l'onere probatorio del locatore secondo la sentenza?
Il locatore deve dimostrare di essersi tempestivamente attivato per rendere l’immobile disponibile per una nuova locazione e che il danno costituito dalla mancata percezione dei canoni si è effettivamente verificato.
L'art. 1591 c.c. è applicabile in questo caso?
No, la Corte ha escluso l’applicabilità dell’art. 1591 c.c. alle conseguenze dannose derivanti dalla mancata corresponsione dei canoni nel corso del rapporto, limitandone l’applicazione ai casi di ritardata restituzione dell’immobile.
Cosa deve fare il locatore per ottenere il risarcimento del danno?
Il locatore deve provare di essersi attivato per una nuova locazione e dimostrare che il danno costituito dalla mancata percezione dei canoni si è verificato nonostante la restituzione anticipata dell’immobile.
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